Por qué el precio medio de venta de viviendas es confuso en este momento

El Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) está listo para publicar su más reciente Ventas de viviendas existentes (EHS) mañana. Este comunicado mensual proporciona información sobre el volumen de ventas y las tendencias de precios de viviendas que anteriormente fueron de propiedad. En la próxima versión, probablemente dirá precios de la vivienda están abajo. Esto puede parecer un poco confuso, especialmente si ha estado siguiendo y leyendo los blogs que dicen que los precios de las viviendas han tocado fondo y desde entonces rebotado.

Entonces, ¿por qué diría esto precios de la vivienda están cayendo cuando tantos otros informes de precios dicen que van a volver a subir? Todo depende de la metodología de cada uno. La NAR informa sobre el precio medio de venta de viviendas, mientras que algunas otras fuentes utilizan precios de venta repetidos. Así es como se diferencian esos enfoques.

El Centro de Estudios Inmobiliarios de la Universidad Estatal de Wichita explica la precios de venta medios como este:

"El precio de venta medio mide el precio "medio" de las viviendas que se vendieron, lo que significa que la mitad de las viviendas se vendieron por un precio más alto y la otra mitad por menos. . . Por ejemplo, si recientemente se han vendido más casas de menor precio, el precio de venta medio disminuiría (porque la casa “intermedia” ahora es una casa de menor precio), incluso si el valor de cada casa individual está aumentando”.

Investopedia ayuda a definir qué es un enfoque de ventas repetidas significa:

"Los métodos de ventas repetidas calculan los cambios en los precios de las viviendas en función de las ventas de la misma propiedad., evitando así el problema de intentar tener en cuenta las diferencias de precios en viviendas con diferentes características”.

El desafío del precio medio de venta de viviendas en la actualidad

Como dicen las citas anteriores, los enfoques pueden contar historias diferentes. Es por eso que los datos de precios de venta medios de viviendas (como EHS) pueden indicar que los precios han bajado, aunque la gran mayoría de los informes de ventas repetidos muestran que los precios están bajando. apreciando de nuevo.

Bill McBride, autor del Riesgo calculado blog, sumas la diferencia así:

"Los precios medios están distorsionados por la combinación y los índices de ventas repetidas como Case-Shiller y FHFA probablemente sean mejores para medir los precios”.

Para aclarar este punto, aquí hay una explicación simple del valor mediano (ver imagen a continuación). Digamos que tienes tres monedas en tu bolsillo y decides alinearlas según su valor de menor a mayor. Si tiene una moneda de cinco centavos y dos de diez centavos, el valor mediano (el del medio) es 10 centavos. Si tiene dos monedas de cinco centavos y una de diez centavos, el valor medio ahora es cinco centavos.

En ambos casos, una moneda de cinco centavos todavía vale cinco centavos y una moneda de diez centavos todavía vale 10 centavos. El valor de cada moneda no cambió.

Es por eso que utilizar el precio de venta medio de una vivienda como indicador de lo que está sucediendo con el valor de las viviendas puede resultar confuso en este momento. La mayoría de los compradores consideran los precios de las viviendas como punto de partida para determinar si se ajustan a sus presupuestos. Pero la mayoría de las personas compran casas basándose en el pago hipotecario mensual que pueden afrontar, no sólo en el precio de la casa. Cuando las tasas hipotecarias son más altos, es posible que tenga que comprar una casa menos costosa para mantener asequibles sus gastos mensuales de vivienda.

Es por eso que en este momento se está vendiendo un mayor número de casas "menos costosas", y eso está provocando que el precio medio de venta de las viviendas baje. Pero eso no significa que ninguna casa haya perdido valor.

Cuando vea las historias en los medios de que los precios están cayendo a finales de esta semana, recuerde las monedas. El hecho de que el precio medio de venta de viviendas cambie no significa que los precios de las viviendas estén cayendo. Lo que significa es que la combinación de viviendas que se venden se está viendo afectada por asequibilidad y reglamentos actuales las tasas hipotecarias.