Análisis del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta (marzo de 2025): El inventario se dispara, los precios cambian: ¿oportunidades para los compradores?

Resumen Ejecutivo

El mercado inmobiliario de Puerto Vallarta mostró un aumento significativo en el inventario durante marzo de 2025, junto con un panorama complejo de precios. Si bien el número de propiedades en venta aumentó considerablemente en comparación con el año pasado, especialmente en los tramos de precios más bajos, la actividad de ventas solo experimentó un modesto incremento. El precio promedio de venta aumentó interanualmente, pero el precio mediano de venta disminuyó considerablemente, lo que sugiere un cambio en el mercado hacia terrenos más asequibles que influye en las estadísticas generales.

Los indicadores clave apuntan a un ritmo de mercado más lento, lo que favorece a los compradores. Tasa de absorción Sigue siendo excepcionalmente alto, lo que indica una gran oferta en relación con la demanda. Las propiedades también están tardando más en venderse (DOM promedio aumentó interanualmente) y los compradores están negociando descuentos significativos, como lo demuestra la menor Relación de precio de venta a listaEsto presenta oportunidades potenciales para compradores e inversores que buscan acuerdos sobre terrenos, mientras que los vendedores pueden necesitar ajustar sus expectativas de precios y prepararse para períodos de comercialización más largos.

• Resumen Ejecutivo
• Visión general del mercado
• Indicadores clave del mercado
• Análisis de precios
• Actividad de ventas por rango de precios
• Tendencias del mercado (visualizadas)
• Implicaciones del mercado
• Glosario de terminología

Visión general del mercado

Marzo de 2025 continuó la tendencia de expansión de inventario en el sector terrestre de Puerto Vallarta. Listados activos saltó a 522, un número sustancial Aumento del 104.7% En comparación con marzo de 2024 (255 propiedades en venta). Este aumento fue especialmente pronunciado en el rango de precios inferior a $100,000, donde se registró un aumento interanual de casi el 600% en propiedades en venta. Esta afluencia de inventario de menor precio impacta significativamente la dinámica general del mercado y las métricas de precios promedio.

Listados pendientes (propiedades bajo contrato) experimentaron un aumento moderado a 8 listados, un 33.3% más que los 6 de marzo de 2024. Sin embargo, nuevos anuncios El ingreso al mercado disminuyó levemente un 17.1% año tras año (34 frente a 41), lo que sugiere que el crecimiento del inventario se debe más a las propiedades existentes que permanecen sin vender en lugar de una avalancha de ofertas nuevas este mes específico, aunque los nuevos listados hasta el momento solo bajaron levemente (-3.2%).

Real Listados Vendidos Para marzo de 2025 llegó a 8, una cifra pequeña. Aumento del 14.3% de 7 ventas en marzo de 2024. En lo que va del año, las ventas han aumentado un 6.3% en comparación con el primer trimestre de 2024. Si bien el volumen de ventas ha aumentado ligeramente, no ha seguido el ritmo del aumento drástico del inventario, lo que ha llevado a un aumento significativamente mayor. Tasa de absorción.

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Indicadores clave del mercado (marzo de 2025 vs. marzo de 2024)

• Listados activos: 522 (+ 104.7% Año tras año)
• Listados Vendidos: 8 (+ 14.3% Año tras año)
• Tasa de absorción: 63.92 meses (+ 75.46% YoY) - Indica un fuerte mercado de compradores.
• Precio de venta medio: $ 240,804.25 (+ 18.44% Año tras año)
• Precio medio de venta: $ 106,967.00 (-45.72% YoY) - Caída significativa, probablemente debido al aumento de las ventas de terrenos de menor precio.
• DOM promedio (Días en el mercado): 216 días (+ 30.12% YoY) - Las propiedades tardan más en venderse.
• Relación de precio de venta a lista: 88.2 % (en comparación con el 93.0 % de la relación entre la venta y el precio de lista *original* en abril de 2024; los datos sugieren una mayor negociación): los compradores están logrando precios muy por debajo del precio de lista.

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Análisis de precios

El panorama de precios de los terrenos en marzo de 2025 presenta un panorama mixto, fuertemente influenciado por la cambiante composición del inventario. Precio de venta medio vio un aumento saludable de 18.44% interanual, alcanzando los $240,804. Esto sugiere que, si bien se vendieron muchos lotes de menor precio, se produjeron algunas transacciones de mayor valor, o que el promedio está sesgado por la permanencia de propiedades en venta con precios altos. El precio promedio de venta excepcionalmente alto de diciembre de 2024 (US$1.4 millones) parece ser un caso atípico, probablemente debido a una o muy pocas ventas de valor extremadamente alto.

Sin embargo, a pesar de la Precio medio de venta cuenta una historia diferente, cayendo en picado 45.72% El precio interanual llegó a $106,967. Esta drástica caída indica claramente que la mayor parte de la actividad de ventas se ha desplazado hacia el segmento inferior del mercado. La mitad de los terrenos vendidos en marzo de 2025 se vendieron por menos de $107,000. Esta divergencia entre el precio promedio y la mediana destaca el creciente inventario y la actividad de ventas en los segmentos inferiores a $200.

La Relación de precio de venta a lista El 88.2% refuerza la ventaja del comprador en el mercado actual. En promedio, las propiedades se vendieron casi un 12% por debajo de su precio final de venta, lo que indica un amplio margen de negociación.

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Actividad de ventas por rango de precios

La actividad de ventas en marzo de 2025 se concentró principalmente en el extremo inferior del mercado. De las 8 ventas totales de terrenos:

• 4 ventas (50%) estuvieron en el rango de $0 a $99,999. Esto es un Aumento del 300% de solo 1 venta en este rango en marzo de 2024.
• Se produjo 1 venta en el rango $100,000 - $149,999 (igual que el año pasado).
• No hubo ventas entre $150,000 y $349,999, una caída significativa en comparación con marzo de 2024, cuando se registraron ventas en estos rangos.
• Las ventas de productos de mayor gama fueron escasas, con una venta en cada uno de los rangos de $1k-$350k, $399k-$450k y $499k-$750k.

Las cifras acumuladas en lo que va del año confirman esta tendencia, ya que las ventas de menos de $150 representan 10 de las 17 ventas totales (59%). Por el contrario, varias ventas de rango medio-alto (de $150 a $350, y de $400 a $450) muestran una menor actividad en lo que va del año en comparación con 2024. Estos datos ilustran claramente el enfoque actual del mercado en terrenos más asequibles.

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Tendencias del mercado (visualizadas)

Los siguientes gráficos ilustran las tendencias clave del mercado durante los últimos 12 meses (abril de 2024 - marzo de 2025), proporcionando una representación visual de los niveles de inventario, la actividad de ventas, los precios y la velocidad del mercado.

Gráfico 1: Tendencia de propiedades en venta (abr. 2024 - mar. 2025). Este gráfico muestra una clara tendencia al alza en el número de terrenos disponibles para la venta durante el último año, con una aceleración significativa en los últimos meses.

Gráfico 2: Tendencia de propiedades vendidas (abr. de 2024 - mar. de 2025). Las ventas mensuales de terrenos han fluctuado a lo largo del año, con picos en sep./oct. de 2024, pero no muestran una tendencia al alza sólida a pesar del aumento del inventario. En marzo de 2025 se registraron 8 ventas.

Gráfico 3: Tendencia del precio de venta promedio (abr. 2024 - mar. 2025). El precio de venta promedio muestra una considerable volatilidad mes a mes, influenciada por la composición específica de las propiedades vendidas. Cabe destacar el aumento significativo en dic. 2024 y los precios relativamente más bajos en los últimos meses (excluyendo el valor atípico de dic.).

Gráfico 4: Tendencia del promedio de días en el mercado (DOM) (abr. 2024 - mar. 2025). Este gráfico ilustra el tiempo que las propiedades permanecen en el mercado. Si bien es variable, la tendencia generalmente muestra tiempos de venta más largos en comparación con mediados del año pasado, lo que se alinea con el aumento del inventario y la alta tasa de absorción.

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Implicaciones del mercado

• Para los compradores: Actualmente, este es un mercado fuerte para compradores de terrenos. Los altos niveles de inventario, el aumento DOM, aumentó significativamente Tasa de absorción, y bajo Relación de precio de venta a lista Indican una amplia gama de opciones y poder de negociación. Los compradores, en particular aquellos interesados ​​en parcelas de menor precio, tienen amplias oportunidades.
• Para vendedores: La paciencia y la fijación de precios realistas son clave. El mercado es lento, con alta competencia, especialmente en los rangos de precios más bajos. Los vendedores deben prever plazos de comercialización más largos y estar preparados para negociar. Es crucial fijar precios precisos basados ​​en ventas comparables recientes (especialmente considerando la caída del precio medio). Destacar las características únicas del terreno será importante para destacar.
• Para inversores: La transición hacia terrenos de menor precio podría presentar oportunidades de adquisición estratégica, potencialmente para desarrollos futuros o la acumulación de tierras. Sin embargo, la lenta tasa de absorción indica posibles desafíos para lograr una rentabilidad rápida. Es fundamental realizar una debida diligencia exhaustiva sobre la ubicación, la zonificación y la posible revalorización. La divergencia entre los precios promedio y medianos justifica un análisis minucioso de segmentos específicos del mercado.

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Glosario de terminología

• Listados activos: Propiedades actualmente listadas para la venta.
• Tasa de absorción: Estimación del tiempo que tomaría vender todo el inventario actual al ritmo actual de ventas, expresado en meses. Un ritmo alto indica un mercado favorable al comprador (ventas lentas en relación con la oferta).
• Precio de lista promedio: El precio promedio de las propiedades listadas para la venta durante el período.
• Precio de venta medio: Precio promedio de las propiedades vendidas durante el período. Se calcula dividiendo el volumen total de ventas en dólares entre el número de propiedades vendidas.
• DOM promedio (días en el mercado): El número promedio de días que las propiedades vendidas estuvieron en el mercado antes de que se firmara un contrato de compra.
• Precio de lista medio: El precio medio de todas las propiedades listadas para la venta durante el período (la mitad están listadas por más, la otra mitad por menos).
• Precio medio de venta: El precio medio de las propiedades vendidas durante el período (la mitad se vendió por más, la otra mitad por menos). A menudo se considera un mejor indicador del precio típico de mercado que el promedio, ya que se ve menos afectado por ventas extremadamente altas o bajas.
• nuevos anuncios: Propiedades recientemente listadas para la venta durante el período especificado.
• Listados pendientes: Propiedades para las cuales se ha aceptado una oferta, pero la venta aún no se ha cerrado.
• Relación de precio de venta a lista: Relación entre el precio final de venta y el precio de lista final al momento de la aceptación de la oferta, expresada en porcentaje. Una relación inferior al 100% indica que las propiedades generalmente se venden por debajo del precio de venta.
• Relación entre el precio de venta y el precio de lista original: La relación entre el precio de venta final y el precio de lista original cuando la propiedad salió por primera vez al mercado, expresada como porcentaje.
• Listados Vendidos: Propiedades cuyas transacciones de venta se completaron (cerraron) durante el período especificado.

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