¿Se enfría ligeramente el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta en marzo? Inventario al alza, ventas a la baja - Informe completo (abr. 24 - mar. 25)

Resumen Ejecutivo

El mercado inmobiliario de Puerto Vallarta mostró señales mixtas en marzo de 2025. Si bien el inventario activo continuó su tendencia al alza, alcanzando 674 listados (hasta un 27.7 % interanual), la actividad de ventas experimentó una desaceleración significativa, con solo 12 casas vendidas (hasta un 33.3% interanual). Esta desaceleración contribuyó a un aumento de la Tasa de absorción a 28.48 meses de inventario.

Los precios también mostraron volatilidad. Si bien el precio promedio de venta en lo que va del año es significativamente más alto que el del año pasado (+ 21.25%), marzo registró una caída notable en comparación con marzo de 2024, con la Precio de venta medio cayendo a $507,199 (-12.46% interanual) y el precio de venta medio cayó bruscamente a $261,212 (-47.86% interanual). Las propiedades tardaron más en venderse, con la Días promedio en el mercado (DOM) aumentando a 220 días (+38.36% interanual). El mercado parece estar cambiando, favoreciendo a los compradores ligeramente más que en los meses anteriores, aunque el inventario general sigue siendo sustancial.

• Visión general del mercado
• Indicadores clave del mercado
• Análisis de precios
• Actividad de ventas por rango de precios
• Tendencias del mercado (visualizadas)
• Implicaciones del mercado
• Glosario de terminología

Visión general del mercado

Durante los últimos 12 meses (abril de 2024 - marzo de 2025), el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta ha experimentado un aumento constante en el número de Listados activos, pasando de 542 en abril de 2024 a 674 en marzo de 2025. Este inventario en expansión sugiere más opciones para los compradores potenciales. Las nuevas propiedades en venta han fluctuado mensualmente, con picos notables en noviembre de 2024 (109) y enero de 2025 (102), pero una caída en marzo de 2025 (47).

Volumen de ventas (Listados Vendidos) ha sido relativamente bajo en comparación con el inventario disponible a lo largo del año, generalmente entre 14 y 37 ventas mensuales. Marzo de 2025 marcó un mínimo con solo 12 ventas, en marcado contraste con las 31 ventas registradas en febrero de 2025 y las 18 ventas de marzo de 2024.

Las tendencias de precios han sido menos consistentes. Precio de lista promedio activo se ha mantenido alto, generalmente rondando entre los 900,000 y poco más de un millón de dólares. Sin embargo, Vendido Precio de venta promedio ha mostrado una variabilidad mensual significativa, que oscila entre $378,949 (noviembre de 2024) y $873,686 (febrero de 2025). El precio de venta promedio de marzo de 2025, de $507,199, se sitúa en el extremo inferior de este rango reciente. Esta disparidad entre los precios de lista y de venta, junto con el aumento DOM promedio (alcanzando 329.6 en enero de 2025 antes de establecerse en 220 en marzo), indica un mercado donde las expectativas de los vendedores pueden no estar siempre alineadas con la voluntad o capacidad de los compradores, lo que genera tiempos de venta más largos y posibles negociaciones de precios.

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Indicadores clave del mercado (marzo de 2025)

A continuación se muestra una instantánea de los indicadores clave de desempeño del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta en marzo de 2025, con comparaciones:

• Anuncios activos: 674 (Hasta 27.7% vs. marzo de 2024)
• Listados vendidos: 12 (Baja 33.3% vs. marzo de 2024)
• Precio Promedio de Venta: $ 507,199.25 (Baja 12.46% vs. marzo de 2024)
• Precio de venta medio: $ 261,211.50 (Baja 47.86% vs. marzo de 2024)
• DOM promedio (días en el mercado): 220 días (Hasta 38.36% vs. marzo de 2024)
• Tasa de absorción: 28.48 meses (Hasta 14.61% vs. marzo de 2024, lo que indica un mercado más lento)
• Relación precio de venta a precio de lista original: 92.6%
• Relación de precio de venta a lista: 94.3%

Comparación del año hasta la fecha (YTD) (2025 vs. 2024):

• Listados vendidos hasta la fecha: 61 (Hasta 48.8% vs. 2024 hasta la fecha)
• Precio de venta promedio hasta la fecha: $ 710,055.98 (Hasta 21.25% vs. 2024 hasta la fecha)
• Precio de venta medio hasta la fecha: $ 427,500 (Hasta 6.88% vs. 2024 hasta la fecha)
• Tasa de absorción hasta la fecha: 29.80 meses (Hasta 23.19% vs. 2024 hasta la fecha)
• DOM promedio hasta la fecha: 256 días (Hasta 26.73% vs. 2024 hasta la fecha)

Si bien marzo de 2025 mostró una desaceleración, las cifras acumuladas en lo que va del año aún indican una mayor actividad de ventas y precios de venta promedio significativamente más altos en comparación con el primer trimestre de 2024. Sin embargo, el DOM y la tasa de absorción en constante aumento en las comparaciones mensuales y hasta la fecha apuntan a un mercado con un inventario en crecimiento que tarda más en venderse.

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Análisis de precios

Marzo de 2025 presentó un panorama complejo de precios para las casas en Puerto Vallarta. Precio de lista promedio Los listados activos se mantuvieron altos en $995,598, un Aumento del 5.55% en comparación con marzo de 2024. Esto sugiere una confianza continua entre los vendedores, particularmente en el extremo superior del mercado, reflejada en la cantidad sustancial de listados activos con precios superiores a $1 millón.

Sin embargo, los precios de venta contaron una historia diferente en marzo. Precio de venta medio disminuyó significativamente a $507,199 (-12.46% interanual), y la Precio medio de venta experimentó una caída aún más pronunciada a $261,211 (-47.86% interanualEsta marcada caída en la mediana sugiere que las pocas ventas de marzo se concentraron en los tramos de precios más bajos (verificado en la sección de actividad de ventas). La disparidad entre el alto precio promedio de lista y los precios de venta promedio/medianos, mucho más bajos, indica una posible brecha entre las expectativas de los vendedores y la realidad del mercado para marzo.

La Relación de precio de venta a lista fue del 94.3%, mientras que la Relación entre el precio de venta y el precio de lista original fue del 92.6%. Esto implica que, si bien los vendedores lograron precios relativamente cercanos a su precio de venta final, es posible que haya habido reducciones de precio con respecto al precio de cotización original antes de que se produjera la venta, en consonancia con el aumento del DOM.

A pesar de la caída de marzo, el precio de venta promedio hasta el momento ($710,056) sigue siendo sólido, hasta 21.25% en comparación con el año hasta el momento 2024, impulsado por ventas más fuertes en enero y febrero, particularmente el alto precio de venta promedio de febrero ($873,686).

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Actividad de ventas por rango de precios

El análisis de las ventas por rango de precios revela dónde se concentró la actividad del mercado en marzo de 2025:

• Por debajo de $ 350,000: Este segmento fue el que registró mayor actividad, representando 6 de las 12 ventas totales (50%). Esto incluyó 2 ventas entre $100 y $150, 3 ventas entre $150 y $200 y 1 venta entre $200 y $250. En lo que va del año, este rango inferior ($0-$349) representa 23 de las 61 ventas (37.7%).
• $350,000 - $999,999: La actividad fue escasa en marzo, con solo dos ventas: una entre $2 y $400 y otra entre $450 y $700. Esto contrasta con las cifras del año hasta la fecha, donde este rango medio representa 750 ventas (22%).
• $ 1,000,000 +: En marzo solo se registró una venta en el rango de $1 millones a $2 millones. Sin embargo, en lo que va de año, el mercado de lujo (más de $3 millón) ha estado relativamente activo, con 1 ventas (12 %), un aumento significativo respecto a las tan solo 19.7 ventas en este rango durante el mismo período de 3.

Al comparar marzo de 2025 con marzo de 2024, se observó un cambio notable en el segmento de gama media (de $250 a $1 millón), que registró 8 ventas el año pasado, pero solo 2 en marzo. Las ventas inferiores a $250 fueron comparables (6 este año frente a 5 el año pasado), mientras que el segmento de $1 millón o más tuvo 1 venta este marzo, frente a 3 en marzo del año pasado.

La distribución de Listados activos En marzo de 2025 se observa un inventario significativo en todos los rangos de precio, con concentraciones particulares en el rango de $200 a $300 (97 propiedades), $550 a $700 (104 propiedades) y, notablemente, más de $1 millón (174 propiedades). El alto inventario en los tramos superiores, en comparación con el bajo volumen de ventas en marzo, sugiere que los compradores en estos segmentos podrían estar actuando con mayor cautela o con mayor poder de negociación.

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Tendencias del mercado (visualizadas)

Los siguientes gráficos ilustran las tendencias clave del mercado de casas en Puerto Vallarta durante los últimos 12 meses (abril de 2024 - marzo de 2025):

Gráfico 1: Listados activos vs. vendidos. Este gráfico muestra la tendencia del inventario disponible (Listados activos) en comparación con el número de ventas reales (Listados vendidos) cada mes. Observe la creciente brecha, lo que indica que el crecimiento del inventario supera las ventas, especialmente en los últimos meses.

Gráfico 2: Precio promedio de lista vs. Precio promedio de venta. Este gráfico compara el precio promedio de venta de las viviendas en el mercado con el precio promedio de venta final. Observe la relativa estabilidad de los altos precios de lista frente a la volatilidad de los precios de venta reales mes a mes.

Gráfico 3: Promedio de días en el mercado (DOM). Este gráfico ilustra el tiempo promedio que las propiedades permanecen en el mercado antes de venderse. La tendencia general al alza, a pesar de las fluctuaciones mensuales, sugiere un mercado con ciclos de venta más largos.

Gráfico 4: Tasa de Absorción (Meses de Inventario). Este gráfico muestra cuántos meses se necesitarían teóricamente para vender todos los inmuebles activos al ritmo actual de ventas. La tendencia al alza refleja el aumento del inventario y la desaceleración de las ventas observadas en marzo de 2025.

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Implicaciones del mercado

Basado en los datos de marzo de 2025 y las tendencias recientes:

• Para los compradores: El creciente inventario y el aumento de días en el mercado presentan oportunidades potenciales. Los compradores tienen más opciones y, potencialmente, mayor poder de negociación, especialmente en comparación con condiciones de mercado más restrictivas anteriores. La caída en los precios de venta promedio/mediana de marzo podría indicar una moderación en ciertos segmentos, aunque los precios hasta la fecha se mantienen altos. La paciencia y una negociación cuidadosa podrían arrojar resultados favorables. Sin embargo, aún podría existir competencia por propiedades atractivas y a buen precio.
• Para vendedores: El mercado exige una estrategia de precios y paciencia. Con mayor competencia (mayor inventario) y plazos de venta más largos (mayor tiempo de venta), la sobrevaloración puede llevar a periodos más largos en el mercado. Es crucial preparar bien la propiedad y comprender las ventas comparables actuales. Si bien los precios de venta se mantienen altos, los datos de ventas de marzo sugieren que los vendedores podrían necesitar mayor flexibilidad en el precio o las condiciones para cerrar una venta, especialmente dada la menor relación precio de venta/precio de venta original.
• Para inversores: El mercado presenta señales mixtas. Si bien los precios promedio acumulados muestran una fuerte apreciación en comparación con el año pasado, la desaceleración de marzo y los altos niveles de inventario justifican la cautela. Podrían existir oportunidades potenciales en los tramos de precios más bajos, donde el volumen de ventas fue mayor en marzo, o para adquirir propiedades con mayor antigüedad en el mercado y que puedan ofrecer un mejor potencial de negociación. Es fundamental comprender las tendencias y los precios específicos de cada barrio. El segmento de lujo (más de 1 millón de dólares) muestra un sólido crecimiento de las ventas acumulado, pero se desaceleró en marzo, lo que requiere un análisis minucioso.

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Glosario de terminología

• Tasa de absorción: La tasa de venta de viviendas disponibles en un mercado específico durante un período determinado. Se calcula dividiendo el total de propiedades en venta activas entre el número de viviendas vendidas en un mes. Generalmente se expresa como "meses de inventario". Un número alto indica un mercado más lento.
• Anuncios activos: El número total de propiedades disponibles para la venta al final de un período determinado (por ejemplo, fin de mes).
• Precio de lista promedio activo: El precio promedio de venta de todas las propiedades actualmente listadas para la venta.
• DOM promedio (días en el mercado): El número promedio de días desde que una propiedad se lista hasta que se firma un contrato (venta pendiente).
• Nuevo precio de lista promedio: El precio de lista promedio de las casas que se pusieron recientemente en venta en el mercado durante el período especificado.
• Precio de lista promedio pendiente: El precio de lista promedio de las viviendas para las que se aceptó una oferta durante el período especificado.
• Precio de lista promedio vendido: El precio *de lista* promedio (en el momento de la venta) de las casas que se vendieron durante el período especificado.
• Precio Promedio de Venta: El precio promedio de venta de las propiedades durante el período especificado. Se calcula dividiendo el volumen total de ventas en dólares entre el número de viviendas vendidas.
• Precio de venta medio: El precio al que la mitad de las viviendas se vendieron por encima y la otra mitad por debajo durante un período determinado. Suele considerarse un mejor indicador de los precios típicos del mercado que el promedio, ya que se ve menos afectado por ventas muy altas o muy bajas.
• Nuevos listados: El número de propiedades puestas en el mercado durante el período especificado.
• Listados pendientes: El número de propiedades para las cuales los vendedores aceptaron una oferta durante el período especificado, pero la venta aún no se ha finalizado (cerrado).
• Relación de precio de venta a lista: El precio de venta final dividido entre el último precio de lista (antes de la venta), expresado como porcentaje. Una proporción cercana al 100% indica que las viviendas se están vendiendo cerca de su precio de venta.
• Relación precio de venta a precio de lista original: El precio de venta final dividido entre el precio *original* de la propiedad, expresado como porcentaje. Un porcentaje menor en comparación con la relación precio de venta/precio de venta sugiere que se produjeron reducciones de precio durante el periodo de publicación.
• Listados vendidos: El número total de propiedades que completaron el proceso de venta (fideicomiso cerrado) durante el período especificado.
• YTD (Año hasta la fecha): Un período que comienza el 1 de enero del año actual hasta el final del período que se informa (por ejemplo, del 1 de enero de 2025 al 31 de marzo de 2025).

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