Análisis del mercado de condominios en Bucerías (marzo de 2025): Ventas en alza, inventario alto: lo que compradores y vendedores deben saber

Resumen Ejecutivo

El mercado de condominios de Bucerías en marzo de 2025 mostró un panorama complejo, con una mayor actividad de ventas en comparación con el año pasado, pero también indicios de una desaceleración del mercado caracterizada por altos niveles de inventario y un mayor tiempo en el mercado. Si bien se vendieron 14 condominios, 55.6% de aumento año tras año, el tiempo promedio que los listados pasan en el mercado (DOM promedio) ascendió a 352 días. El inventario se mantiene alto con 466 listados activos, lo que resulta en un aumento sustancial. Tasa de absorción de casi 59 meses, lo que indica un fuerte mercado de compradores.

Las señales de precios fueron mixtas. El precio de venta promedio se disparó a $777,700, fuertemente influenciado por algunas ventas de alta gama, lo que representa un 92.3% de incremento interanualSin embargo, el precio de venta medio ofrece una visión más estable, situándose en 437,910 dólares, un precio más modesto. 8.4% de incremento interanualLos vendedores lograron un promedio del 92.9% de su precio de lista final (Relación de precio de venta a lista), lo que sugiere que los compradores tienen margen para negociar.

• Visión general del mercado
• Indicadores clave del mercado
• Análisis de precios
• Actividad de ventas por rango de precios
• Tendencias del mercado (visualizadas)
• Implicaciones del mercado
• Glosario de terminología

Visión general del mercado

Marzo de 2025 continuó la tendencia de altos niveles de inventario en el mercado de condominios de Bucerías. Con 466 condominios en venta, esto representa un aumento significativo. Aumento del 56.9% respecto a marzo de 2024 (297 listados), aunque es una ligera disminución de los 489 listados vistos en febrero de 2025. La afluencia de nuevo inventario se desaceleró, con solo 28 nuevos listados que llegaron al mercado en marzo, un poco menos que los 29 en marzo de 2024, pero significativamente más bajo que el pico de 115 nuevos listados visto en octubre de 2024.

La actividad de ventas mostró una tendencia interanual positiva, con 14 condominios vendidos en marzo de 2025 en comparación con 9 en marzo de 2024 (+ 55.6%). Los listados pendientes también aumentaron, con 30 condominios bajo contrato, más del doble de los 13 registrados en marzo de 2024 (+ 130.8%). Esto indica un interés continuo de los compradores, particularmente notable en los rangos de precios de $250k a $550k donde la actividad pendiente fue más fuerte.

A pesar del aumento de las ventas y los contratos pendientes, el ritmo del mercado sigue siendo lento en general. Tasa de absorción se sitúa en un nivel muy alto de 58.86 meses. Esta métrica, que representa el tiempo teórico que tomaría vender todo el inventario actual al ritmo de ventas actual, destaca un mercado que favorece significativamente a los compradores. Esto se ve respaldado además por... Días promedio en el mercado (DOM), que aumentó a 352 días, hasta un 33% año tras año a partir de 264 días.

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Indicadores clave del mercado (marzo de 2025 vs. marzo de 2024)

• Anuncios activos: 466 (hasta 56.9% de 297)
• Listados vendidos: 14 (hasta 55.6% de 9)
• Listados pendientes: 30 (hasta 130.8% de 13)
• Nuevos listados: 28 (abajo 3.4% de 29)
• Precio Promedio de Venta: $ 777,700.57 (hasta 92.3% desde $404,401.78 - sesgado por las ventas de alta gama)
• Precio medio de venta: $ 437,910.00 (hasta 8.4% desde $403,920.00)
• Precio de lista promedio: $ 565,064.98 (abajo 18.7% desde $694,671.97)
• Precio de lista medio: $ 450,855.00 (abajo 17.1% desde $543,532.00)
• DOM promedio: 352 días (hasta 33.3% a partir de 264 días)
• DOM mediana: 300 días (hasta 111.3% a partir de 142 días)
• Relación de precio de venta a lista: 92.9% (frente al 96.2% en abril de 2024, inicio de la serie de datos)
• Tasa de absorción: 58.86 meses (hasta 123.0% a partir de 26.40 meses)

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Análisis de precios

Marzo de 2025 presentó un marcado contraste entre los precios promedio y mediano de los condominios en Bucerías. El precio promedio de venta experimentó un drástico aumento a $777,700.57, casi el doble del precio registrado en marzo de 2024. Sin embargo, esta cifra parece estar muy sesgada por ventas atípicas, en particular las cuatro transacciones registradas por encima de $850,000 (una de $850 o más, una de $1.5 millones o más, y dos de $2 millones o más). Estas impulsaron significativamente el promedio al alza.

Un indicador más fiable del valor de mercado típico, el precio de venta medio, fue de 437,910 dólares. Esto representa un mercado más saludable y sostenible. 8.4% de aumento año tras añoEsto sugiere que, si bien el segmento de lujo registró actividad, el mercado principal experimentó una apreciación más modesta.

Curiosamente, tanto el precio promedio como la mediana de lista disminuyeron en comparación con el año pasado. El precio promedio de lista bajó 18.7% interanual a $ 565,064.98, y el precio de lista medio cayó 17.1% interanual a $450,855. Esto podría indicar que se está incorporando nuevo inventario a precios ligeramente más bajos, o que los listados existentes están experimentando reducciones de precio para competir en el entorno de alto inventario.

La Relación de precio de venta a lista El 92.9% indica que, en promedio, los compradores negociaron con éxito aproximadamente un 7% de descuento sobre el precio final de venta. Esta proporción es ligeramente inferior a la observada a principios del año pasado, lo que refuerza la idea de una mayor influencia del comprador.

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Actividad de ventas por rango de precios

La actividad de ventas en marzo de 2025 se distribuyó en varios rangos de precio, aunque se concentró en segmentos específicos. De las 14 ventas totales:

• $200k - $350k: Este segmento registró una actividad sólida con 5 ventas (1 en ventas de $200-$250, 2 en ventas de $250-$300 y 2 en ventas de $300-$350). Este segmento mantiene su popularidad y muestra un crecimiento interanual.
• $400k - $500k: Este fue el segmento más activo, con 5 ventas (3 en el rango de $400 a $450, 2 en el rango de $450 a $500). Este segmento también mostró importantes aumentos interanuales.
• Segmento de lujo ($850k+): La actividad en el segmento superior fue notable e influyó significativamente en el precio promedio de venta. Hubo una venta entre $1 y $850, una venta entre $900 y $1 y dos ventas entre $1.5 y $2. Esto se compara con ninguna venta superior a $2 en marzo de 2.
• Brechas de rango medio ($350k-$400k, $500k-$850k): Varias bandas de precios entre $350 y $850 registraron cero ventas en marzo, a pesar de contar con un inventario activo y pendiente considerable. Esto podría indicar un desajuste entre las expectativas de los compradores y los precios de los vendedores en estos segmentos.

Las cifras acumuladas en lo que va del año muestran un sólido crecimiento porcentual en las ventas dentro de los rangos de $250 a $350 y de $400 a $500 en comparación con el primer trimestre de 2024. Las propiedades en venta pendientes también muestran fortaleza en estos tramos principales, junto con una actividad notable en el rango de $500 a $550.

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Tendencias del mercado (visualizadas)

Los siguientes gráficos ilustran las tendencias clave en el mercado de condominios de Bucerías durante los últimos 12 meses (abril de 2024 - marzo de 2025).

Este gráfico muestra el recuento mensual de propiedades en venta activas junto con las nuevas que entran al mercado. Observe la importante acumulación de inventario, que alcanzó su punto máximo hacia finales de 2024 y principios de 2025, con una ligera disminución en marzo de 2025. Las nuevas propiedades en venta fluctuaron, alcanzando su punto máximo en octubre/noviembre de 2024.

Este gráfico muestra el número de condominios vendidos cada mes. La actividad de ventas presenta variaciones estacionales típicas, con una caída a finales de 2024 y principios de 2025, seguida de un aumento en febrero y marzo de 2025.

Este gráfico compara el precio de lista promedio del inventario activo con el precio de venta promedio mensual. Si bien los precios de lista han mostrado una tendencia general a la baja, el precio de venta promedio muestra mayor volatilidad, fuertemente influenciado en marzo de 2025 por las ventas de alta gama.

Este gráfico ilustra el promedio de días que las propiedades permanecen en el mercado antes de venderse. Se observa una clara tendencia al alza en el DOM durante el último año, alcanzando su punto máximo en agosto de 2024 y manteniéndose elevado, lo que indica un ritmo de mercado más lento.

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Implicaciones del mercado

Con base en los datos de marzo de 2025, estas son las posibles implicaciones para los diferentes participantes del mercado:

• Compradores: El mercado actual favorece fuertemente a los compradores. Altos niveles de inventario (466 listados activos) y una larga Tasa de absorción (58.86 meses) ofrecen una amplia variedad de opciones y un importante poder de negociación. El aumento Días en el mercado Sugiere que los vendedores podrían ser más flexibles en cuanto a precio y condiciones. Los compradores deberían analizar cuidadosamente las ventas comparables, centrándose en los precios medianos en lugar del promedio potencialmente sesgado.
• Vendedores: La paciencia y la fijación de precios realistas son cruciales. Con la alta competencia y los largos periodos de mercado, los vendedores deben asegurarse de que sus condominios tengan precios competitivos en comparación con las propiedades en venta activas comparables y las ventas recientes (se recomienda utilizar datos de precios medios). Una puesta en escena adecuada, un marketing profesional y flexibilidad durante las negociaciones son esenciales para destacar. El alto número de propiedades en venta pendientes sugiere que se están concretando acuerdos, pero probablemente sea necesario cumplir con las expectativas del comprador.
• inversores: El mercado presenta oportunidades potenciales, pero requiere un análisis minucioso. Si bien los precios medios muestran una apreciación moderada, el alto inventario y el largo periodo de residencia (DOM) indican una posible desaceleración. Quienes buscan ingresos por alquiler deben considerar la competencia. Quienes buscan una revalorización deberían centrarse en propiedades con precios competitivos en ubicaciones atractivas, teniendo en cuenta que es improbable que se produzcan ganancias significativas a corto plazo dadas las condiciones actuales. El aumento de la actividad en el rango de $250 a $500 podría indicar áreas con una demanda resiliente.

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Glosario de terminología

• Anuncios activos: El número de propiedades disponibles para la venta al final de un mes determinado.
• Tasa de absorción: Una estimación de cuántos meses tomaría vender todo el inventario actual al ritmo actual de ventas. Se calcula dividiendo el número de anuncios activos entre el promedio de ventas mensuales. Una tasa alta indica un mercado favorable al comprador.
• Días promedio en el mercado (DOM): El número promedio de días que los listados estuvieron activamente en el mercado antes de venderse durante un período determinado.
• Días promedio en el mercado (DOM): El valor DOM medio cuando todas las ventas se organizan desde el menor al mayor número de días en el mercado.
• Precio de venta medio: El precio de venta medio, cuando todas las ventas se ordenan de menor a mayor. Suele considerarse un indicador más estable que el precio promedio, ya que se ve menos afectado por ventas extremadamente altas o bajas.
• Mamá: Variación intermensual. Comparación de datos de un mes con el mes anterior.
• Nuevos listados: El número de propiedades puestas en el mercado durante un mes determinado.
• Listados pendientes: El número de listados para los cuales se ha aceptado una oferta, pero la venta aún no se ha cerrado, al final de un mes determinado.
• Relación precio de venta/precio de lista: El precio de venta final dividido entre el último precio de lista, expresado como porcentaje. Un ratio inferior al 100% indica una negociación por debajo del precio de venta.
• Listados vendidos: El número de propiedades que se vendieron exitosamente durante un mes determinado.
• Año tras año: Variación interanual. Comparación de datos de un período con el mismo período del año anterior.
• EL ÚLTIMO AÑO: Año hasta la fecha. Comparación de datos acumulados desde el inicio del año calendario actual hasta el período especificado, con el mismo período del año anterior.

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